宋都服务在2017年-2019年按物业管理综合实力计算-洛南新闻
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服务物业-宋都服务在2017年-2019年按物业管理综合实力计算-洛南新闻

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黎语冰举报边澄

宋都服務1995年成立於杭州,在不短的時間內一直跟隨宋都地產(宋都股份(600077,股吧))發展,目前在管面積4百萬平方米,9成在杭州地區。

除此之外,宋都服務目前高級管理層還有三位,其中擔任首席財務官的宋振金以及首席運營官徐亞分別在2019年10月、2019年7月才加入公司,任職時間較短。這樣的新手+新人+老將的管理層搭配能否帶領宋都服務穩定發展,後續仍需關注。

而在宋都服務上市之前,公司為精簡架構曾相繼出售頌都建築和合都代理50%股權,不難看出俞建午為女兒鋪路的用心。但俞昀此前的履歷一直是與人力資源方向有關,沒有物業管理行業經驗,為此俞建午安排了一位重量級人物輔佐。

新浪財經統計了目前5家擬上市物業公司(興業物聯、燁星集團已上市)與房地產母公司的關聯度,宋都服務在管面積中來自母公司集團及第三方項目的比例分別為89.9%、13.1%,兩部分物業對應的收入佔比分別為93.4%、6.6%,收入端差距進一步拉大。而在上述統計的物業公司中,對母公司收入依賴超過90%的只有宋都服務和燁星集團,後者母公司項目收入高達98.5%。

2017年-2018年及2019年9月,公司經營活動產生的現金/收益的比率分別為63.91%、39.10%、15.75%;經營活動產生的凈額/期內溢利的比率分別為346.65%、233.44% 、77.17%。物業公司現金流充沛的特徵在宋都服務身上並沒有體現,反而出現了貿易應收款計提減值準備較多的情況。

物業上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物業公司陸續上市后,目前物業管理板塊的上市公司已達23家。而疫情之下物業價值被二次發現,物管公司逆勢而上。據新浪財經不完全統計,2020年伊始港股已有金融街(000402,股吧)物業、星盛商業、燁星集團(鴻坤物業)、正榮服務、宋都服務、建業新生活、興業物聯7家物管公司擬排隊上市,資本市場物業板塊擴容在即。

凈利率下滑 壞賬計提比例高達15%

宋都股份三季報顯示營收同比下降21%,歸母凈利潤同比下降140%。2019年以來宋都股份頻繁拿地、提速擴張,資產負債率也隨之攀升。此前外界猜測2019年完成300億的銷售目標或有難度。最新全年業績預告顯示凈利潤預增31.05%到57.80%。

並且宋都服務對外拓展的積極性也不高。2017年-2018年及2019年9月,公司對外投標次數分別為1次、1次、4次,中標率分別為0、100%、50%,對母公司宋都股份的依賴可見一斑。

報告期內,貿易應收款占當期收益的比例為18.99%、19.96%、35.50%,占期內溢利的114.19%、127.04%、251.01%。其中大部分為第三方貿易應收款,同期計提的貿易應收款比例高達15.08%、18.09%、15.26%。這或表明宋都服務的物業費收繳存在問題。

值得關注的是凈利率及壞賬問題。報告期內宋都服務凈利率從2017年的16.63%下降到2018年15.71%。截止2019年9月凈利率為14.14%,同比下降約2個百分點。與此同時,宋都服務的收益質量在逐步下降。

事實上,物業公司的母公司依賴症是一把雙刃劍,短期內不少企業能夠依靠母公司獲得不錯的規模增長,但這樣一來二者的發展將緊密相連。燁星集團在招股書中表示,截止2021年依靠母公司的項目儲備有6百萬平方米。宋都服務在招股書中並未具體披露來自母公司集團的項目儲備。從最新三季報來看,母公司宋都股份的日子似乎並不好過。

25歲房二代接班試水 曾在陸金所工作

注:數據截止2019年9月或6月

現年47歲的朱瑾是宋都服務的老員工。從2007年加入公司,擔任代表人間執行董事,負責集團的整體策略規劃及管理,擁有12年物業管理經驗。目前擔任宋都服務的首席執行官兼執行董事。

2017年-2018年及2019年9月,宋都服務實現營業收入8396萬元、1.32億元、1.37億元,同比保持了50%左右的增速;實現期內溢利分別為1396萬元、2088萬元、1942萬元,同比增速分別為49.58%、34.69%,略低於營收增速。

不過與燁星集團類似,宋都服務更像是房二代為順利接班而做的練手準備。宋都服務現任董事會主席俞昀年僅25歲,為宋都地產俞建平之女。其於2015年畢業后的次年加入陸金所,此後進入了宋都地產旗下子公司負責人力資源規劃及整體管理等工作。嚴格來說這是俞昀履歷上的第三份工作。

母公司依賴症何解?根據中指院數據,宋都服務在2017年-2019年按物業管理綜合實力計算,在中國物業服務百強企業中分別排名第81、第71及第65位。這側面說明宋都服務的規模不大,屬於小型迷你物業。

現年25歲的俞昀於2015年5月自南加州大學取得工商管理學學士學位。2016年8月加入陸金所(上海)科技服務有限公司人力資源招聘團隊,負責管理招聘工作。在陸金所工作一年後離開,再次出現則是2018年3月,開始擔任海涌都企業管理有限公司、杭州源祺企業管理有限公司兩家公司的總經理兼執行董事。這兩家公司均是宋都地產旗下的子公司。

此外,2018年宋都服務的資產負債率由74.85%上升至95.38%,流動比率由1.5倍下降到0.8倍。截止2019年9月最新數據,資產負債率為86.91% ,流動比率為1倍。

與燁星集團類似,宋都服務目前最高管理層也是年輕的房二代。

目前宋都服務的控股股東為俞建午信託,余建午及其家族成員為該信託的全權受益人。俞建午本人為宋都地產的董事長,與其配偶合計持有宋都股份49.2%的股權。而擔任宋都服務董事會主席兼執行董事的則是俞建午的女兒俞昀。

截止2019年9月,宋都服務在管總面積約4百萬平方米,包括13項住宅物業(中高檔住宅社區)和14項非住宅物業(商業物業和工業物業)。公司在管面積規模與燁星集團接近(4.9百萬平方米),不僅如此,二者母公司依賴症也較為明顯。

同期,宋都服務平均物業費分別為2.71元/平/月、2.83元/平/月、2.98元/平/月,物業費逐年走高且高於行業2.3元/平/月的均值。因為所管物業有7成為住宅物業,物業費基本上就決定了宋都服務的毛利率水平,因此宋都服的毛利率與已上市物業公司(以住宅物業為主)差別不大。

此外值得關注的是,與其他擬上市物業公司相比,宋都服務貿易應收款的壞賬計提比例高達15%,公司第三方應收回款堪憂。

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